La pénurie de foncier, enjeu caché des municipales : le pavillon en périphérie va se raréfier

Article mis à jour le 28 janvier 2026 à 11:55

Vivre en lotissement vous fait-il encore rêver ? Entre démographie et interdiction prochaine de l’étalement, l’urbanisme sera au cœur des prochains mandats municipaux dans les Pyrénées-Orientales. Les dernières parcelles sont de plus en plus convoitées. Géographe, professeur en urbanisme et aménagement du territoire à Perpignan, David Giband dresse un paysage.

Le thème est souvent discret dans les programmes des candidats briguant les mairies du territoire. En 2021, la loi climat et résilience fixe l’objectif de « Zéro Artificialisation Nette » ou ZAN pour 2050. En clair, à compter de cette date on ne pourra plus étendre la tache urbaine. Avant cela, un objectif intermédiaire est posé : entre 2021 et 2031, il ne faut urbaniser que la moitié des terres consommées entre 2011 et 2021.

Les Pyrénées-Orientales, accros à l’étalement

Le rêve du pavillon en périphérie demeure fort, et la volonté d’agrandir pousse les maires à grignoter les derniers terrains disponibles. En 2023, le président du Schéma de cohérence territorial (SCOT) « Plaine du Roussillon », Jean-Paul Billès estimait les besoins à 34 500 logements supplémentaires dans le département sur les quinze années suivantes, en raison d’une prévision de 3500 nouveaux arrivants annuels et des ménages qui s’éparpillent. Jean-Paul Billès saluait l’idée du ZAN mais trouvait le calendrier trop rapide.

Pour David Giband, les politiques d’urbanisme en France et en Europe ont pris une nouvelle trajectoire depuis une vingtaine d’années. « C’est un modèle de ville plus dense, plus compacte. C’est reconstruire la ville sur la ville, diviser de grandes parcelles plutôt que de construire un nouveau lotissement. »

« A l’échelle des Pyrénées-Orientales, ce n’est pas simple. Depuis les années 1970, le modèle d’urbanisme est l’étalement péri-urbain ». Sur les communes de plus de 2000 habitants, le lotissement résidentiel fait souvent apparaître une zone commerciale. « Il y a un effet de chaîne. Cela vide la ville de Perpignan de ses activités, mais aussi les centres des villages. »

Se précipiter avant le « Zéro Artificialisation Nette »

La sobriété foncière, avec ses enjeux écologiques, sur la ressource en eau ou la biodiversité par exemple, n’est guère du goût de nos communes. A l’inverse, le géographe déplore un effet de précipitation pour urbaniser tant que c’est encore autorisé. « Dès que le ZAN a été annoncé, beaucoup de communes on fait ce qu’on appelle des « coups partis », c’est-à-dire que des mairies n’ont pas cherché à réfléchir et ont laissé des lotissements inscrits sur le calendrier se finir. Ou des golfs… »

Pour le spécialiste, l’essentiel du mal est fait. « Il ne reste plus grand-chose à lotir. Quand on regarde la carte de l’étalement urbain dans les Pyrénées-Orientales, l’espace est mité, les paysages morcelés, le périurbain de Perpignan s’étend jusqu’à Prades. »

Le SCOT garantit des corridors d’espaces naturels. Pour David Giband, ce sont des pansements sur une jambe de bois. « Ce n’est pas ça qui va changer l’impact environnemental ni paysager. » Par ailleurs les mesures sur le Zéro Artificialisation Nette subissent déjà des tentatives de contournement, avec la loi « Trace » qui est venue autoriser quelques étalements supplémentaires.

Les pavillons, en avoir ou pas…

David Giband estime cette course au foncier de plus en plus déconnectée des impératifs, avec un desserrement des ménages qui selon lui touche à sa fin, et une attractivité en baisse. « C’est un département très âgé. D’ici dix ans une partie de la population ne sera plus là ou ira en Ehpad. On va vider les écoles, la population va vieillir. »

Des tendances contraires vont alors s’affronter. D’une part, les quelques villas libérées par les retraités vont créer des respirations sur le marché immobilier de l’ancien. S’y ajoute un effet récent de renoncement, avec des ménages qui commencent à réaliser que le lotissement est parfois contraignant en termes de déplacements, et revendent pour être moins souvent dans la voiture. Une dynamique peut-être pas suffisante face à, d’autre part, la raréfaction prochaine des constructions neuves. L’effet sur les prix d’un pavillon est très incertain, mais on peut imaginer de la spéculation.

« Le modèle pavillonnaire devient de plus en plus cher. On est en train de vivre une transition. »

Le géographe espère que les quelques dizaines de milliers de logements vacants du département pourront alors jouer, s’ils sont enfin réhabilités. Ceux des centres en particulier.

Des maires sous pression

Très souvent, les lotissements récents dans les premières couronnes de Perpignan attirent des retraités aisés. « Le littoral va rester haut de prix, il monte en gamme. » Dans les communes plus abordables et plus rurales, on retrouve des actifs. « Mais cela va saturer les routes car beaucoup de ces personnes travaillent à Perpignan. » Sans compter les dégâts sur l’environnement avec un béton qui imperméabilise.

« C’est aussi un choix des communes que de s’intéresser à la politique de peuplement. Hormis Perpignan où il reste du foncier disponible, la plupart des maires savent très bien qu’il n’y a plus beaucoup de stock de foncier dans la plaine, entre les zones inondables et les zones naturelles protégées. »

David Giband constate depuis trois ou quatre ans une bataille pour s’accaparer les dernières parcelles. Les édiles sont tentés par la perspective de fonds de dotation plus importants et de recettes fiscales, même si dans les faits une grande partie est redistribuée à l’intercommunalité. Ils subissent de surcroît la pression des propriétaires vendeurs de foncier, qui sont aussi des électeurs, et celle des promoteurs immobiliers qui leur rendent de régulières visites de courtoisie.

« Plus on accueille de gens, plus il y aura une pression sur l’eau »

Le tout sans vraiment de vision à long terme. Il ne s’agirait même pas de spéculation. « Depuis 40 ans les petites communes n’ont pas eu de politique foncière, ne sont pas outillées, n’anticipent pas. Des flux de populations arrivent, c’est un marché, et c’est tout. Le moindre agriculteur à qui on propose 200 euros du m2 là où ça en valait 1 euro, il vend. »

Pourquoi une telle absence dans la campagne actuelle pour les municipales ? « Quels que soient les partis, ça ne sort pas beaucoup dans les programmes. Et sur l’urbanisme, les maires ont un peu perdu la main au profit de l’intercommunalité. » Intercommunalité souvent présidée par le maire de la plus grande commune de son secteur.

« La plupart des élus ici ne voient pas le problème dans l’étalement urbain. Certains affichent une politique très marquée sur l’environnement mais ont quand même construit beaucoup de lotissements ces dix dernières années. »

Les conséquences sont pourtant considérables. « Plus on accueille de gens, plus il y aura une pression sur l’eau. » Relier les communes par des tuyaux dans le cadre du fameux maillage permet là encore de contourner les règles. « Je me souviens de Plans Locaux d’Urbanisme où la DDTM¹ avait signifié le manque d’eau. La mairie disait ‘ce n’est pas grave, on a branché un tuyau sur la commune d’à côté’.  » Loin derrière les enjeux mis en avant sur les programmes tel que la sécurité ou les finances, ce qui se joue sur le bâti va déterminer nos paysages pour les décennies à venir.

1. DDTM : Direction départementale des territoires et de la mer ↩︎

Ce qui préside à l’étalement urbain :

Les espaces à urbaniser sont soumis à des documents de planification, chacun dépendant d’un échelon supérieur. Quand l’un est révisé, tous doivent l’être en cascade. Ce qui se complique quand le document cadre n’est publié qu’après le document plus local, lequel doit alors être refait…Voici un éclairage sur les différentes strates.

• Etat :
– Loi climat et résilience du 22 août 2021.
– Plans de gestion des risques comme les PGRI et PPRI.
– SAGE ou schéma d’aménagement et de gestion des eaux.
• Région :
– Le SRADDET ou schéma régional d’aménagement et de développement du territoire.
• Intercommunal :
– Les SCOT : schémas de cohérence territoriale, à partir d’au moins deux intercommunalités.
– Les PLUI et PLUD : plans locaux d’urbanisme à l’échelle d’une seule intercommunalité.
• Commune :
– Les PLU : Plans locaux d’urbanisme.
– Les permis de construire, d’aménager, et les autorisations de construire.