Mas Delfau à Perpignan, quel est ce projet qui fait tant polémique ?

Article mis à jour le 2 septembre 2024 à 20:00

Ce Jeudi 25 avril 2024, l’aménageur foncier Hectare et Buldu Promotions présentaient leur projet de réhabilitation du Mas Delfau. Situé à proximité de Tecnosud 2, à Perpignan, cet espace qui compte une ancienne dépendance agricole et 18 hectares de terrain, pourrait bien voir sortir de terre 10 000 M2 de bureaux et un espace de loisirs aquatiques. Un projet qui cocherait toutes « les cases » de la mairie de Perpignan. Malgré les polémiques et la sécheresse qui sévit dans les Pyrénées-Orientales, ce projet semble déjà sur les rails.

Que va devenir le Mas Delfau ? Visualisation et autres goodies en main, les porteurs du projet étaient bien décidés à convaincre la presse locale de l’utilité du complexe. La friche industrielle compte notamment un ancien chai, vestige d’un autre temps. Le site aurait pu devenir un practice de golf, mais il fut jugé « trop élitiste » par Louis Aliot. « Nous voulions un projet qui reste populaire et abordable », confirme Frédéric Gourier, adjoint au maire du territoire sud de Perpignan. Quatre ans plus tard, outre les 10 000 M2 de bureaux et les guinguettes au bord de l’eau, un téléski nautique pourrait voir le jour dans cet écrin de verdure, pourtant dépourvu d’eau.

« Cette zone manquait d’activités de bien-être et de loisirs »

À quelques encablures du parc des sports et du lac de Villeneuve-de-la-Raho, « la zone manquait d’activités de bien-être et de loisirs », selon Frédéric Gourier. « Les responsables d’entreprises qui viennent nous voir pour prendre un premier contact avec la ville demandent des services de bureau un peu particuliers. Ils espèrent du loisir pour leurs collaborateurs et des espaces agréables. » Bingo ! Le projet porté par Hectare semble coller aux desiderata de l’édile de Perpignan. Il est même jugé « d’intérêt général » par la municipalité.

Au-delà du parc et des trois bassins, les promoteurs entendent investir 22 millions d’euros dans le Mas Delfau. En effet, près de 10 000 M2 sont prévus pour compléter l’offre à Tecnosud. Le chai sera réhabilité en espace culturel et événementiel, l’autre partie du Mas, jugée trop vétuste, sera partiellement démolie. Les ruines feront place à un complexe sportif, équipé d’un terrain de padel, d’une salle de sport et d’une partie hôtelière. À la demande de la mairie de Perpignan, le site comptera également la création d’un « théâtre de verdure », mis à disposition des scolaires et des associations.

Trois bassins vont sortir de terre au Mas Delfau de Perpignan

Hectare et Buldu Promotions ont particulièrement insisté sur la création de trois lacs connectés entre eux. « Ils seront alimentés avec une eau de surface, prélevée directement sur une branche existante du canal royal. Aujourd’hui, cette ressource en eau ne fait que transiter vers l’Agouille de la Fontcouverte, sans vocation particulière », assure Pierre Bertrand, responsable du promoteur Hectare dans les Pyrénées-Orientales.

Si cette déviation ne bénéficie d’aucun entretien, d’après les porteurs du projet, de l’eau y circulerait régulièrement. Mais pas ce jeudi 25 avril, le ruisseau était désespérément sec. Un curage devrait bientôt avoir lieu sur son cheminement, jusqu’à un premier bassin d’une capacité de 5 000 M3. « Ce bassin va filtrer l’eau, grâce à des bambous et des plantes », poursuit Pierre Bertrand. La réserve d’eau devrait servir à irriguer les espaces verts, mais aussi les zones d’activités aux alentours. Le deuxième plan d’eau intermédiaire, d’une capacité de 7 à 10 000 M3, pourrait être utilisé par les pompiers et les agriculteurs.

Les promoteurs Hectare et Buldu et l’adjoint au maire du territoire sud Frédéric Gourier.

En cas de sécheresse, le volume de ce bassin permettra de compenser la baisse des prélèvements sur le canal de Perpignan. Il est aussi prévu de connecter les toitures des bâtiments de Technosud vers le plan d’eau ; et d’alimenter le bassin avec l’eau de pluie ainsi collectée. Enfin, le troisième lac, de 45 000 m3, recevra les eaux des deux premiers pour un usage plus ludique. Différentes activités seront proposées, des jeux flottants, du paddle, du canoé, ou l’implantation du très controversé téléski. Uniquement si le niveau de l’eau le permet, préviennent les porteurs du projet.

« L’idée, c’est de venir tapisser les plans d’eau d’une argile imperméable. Il faut qu’on ait de la profondeur afin de conserver une inertie thermique dans les bassins. Si nous n’avons que 50 cm d’eau en plein été, l’évaporation sera énorme. Plus on a de profondeur d’eau et plus on a d’inertie thermique », expose Thomas Charlet, ingénieur de l’eau. Les bassins devront donc atteindre une profondeur de trois mètres pour fonctionner normalement.

Pour les opposants au Mas Delfau, « c’est à contre-courant de ce qu’il faut faire »

Dans le contexte écologique que nous traversons, s’adonner au ski nautique ne semble pas être une priorité pour tous. « C’est à contre-courant de ce qu’il faut faire. C’est au même niveau que le golf de Villeneuve de La Raho, ce n’est vraiment pas dans l’actualité de faire des choses comme ça ! », s’insurge Joan Nou, membre du collectif Agissons 66. L’opposant au projet dénonce notamment la destruction partielle du Mas. « Je pense que ce type de bâtiment aurait pu accueillir une entreprise artisanale. Avec des projets comme celui-ci, on casse tout le patrimoine industriel du pays catalan. »

« L’eau va être puisée dans L’agulla de Fontcoberta, un cours d’eau déjà à sec qui passe en bordure du terrain. Il a été créé à l’origine pour alimenter le Mas, à l’époque des rois de Majorque », précise Philippe Poisse, membre de l’association Alternatiba. « L’agulla prend sa source, à partir du Mas Bresson, par le canal de Perpignan, qui alimente aussi en amont le lac de Villeneuve. Le problème, c’est qu’à partir de la prise d’eau de Villeneuve, il n’y a quasiment plus rien. »

Une polémique à laquelle les porteurs du projet souhaitent tordre le cou. « Il y aura peut-être un téléski, il y aura des guinguettes et d’autres activités qui seront proposées, mais tout en préservant l’environnement », rassure le promoteur Jacques Buldu. « Si les activités ne peuvent pas avoir lieu en cas de stress hydrique, elles s’arrêteront. » Les infrastructures devront également s’intégrer dans le paysage actuel, en respectant la partie végétale déjà présente sur place. En clair, les guinguettes et autres tables de pique-nique pourraient avoir vue sur des bassins à sec ?

Un premier recours déposé contre le projet du Mas Delfau

De son côté, l’opposition municipale a déposé un recours pour le retrait de la délibération autorisant la vente. Parmi les motifs invoqués : un prix de cession « inférieur à la valeur réelle de l’ensemble immobilier ». Quant au chef de file de l’opposition, Bruno Nougayrède, il trouve cette idée loin d’être extraordinaire, « ces 10 000 mètres carrés de bureaux vont encore contribuer à dévitaliser le centre-ville de Perpignan. »

Une décision que balaie d’un revers de la main Frédéric Gourier : « Nous sommes dans un pays de droit. Si des personnes s’opposent au projet, on ne peut pas les en empêcher (…).Mais à un moment donné, on ne pouvait pas laisser ce lieu se dégrader de cette façon », se justifie l’adjoint au maire.

C’est lors du conseil municipal du 27 septembre 2023, que Pierre Parrat, membre de l’opposition et ancien élu à l’urbanisme de Perpignan avait pointé du doigt le prix de vente du Mas Delfau. Selon lui, l’estimation faite en 2024 pour la vente de 18 hectares de la friche est manifestement sous-évaluée. En effet, selon lui, le prix de vente de cinq euros le M2 s’entend pour une zone non constructible, il est bien supérieur quand il s’agit de terrain à bâtir. Et au Mas Delfau, il est possible de construire sur plus de 12 740 mètres carrés. D’après l’opposant, ce lot devrait donc être vendu à 2,5 millions d’euros et non 1 million.

Mais à l’heure de la conférence de presse organisée in situ, ce recours ne semble guère inquiéter. Sans détailler le prix de vente du foncier, les promoteurs affirment que sur les 22 millions d’euros d’investissement, 6 à 7 millions serviront à l’aménagement du lac, du mas et du chai. L’investissement dédié à la partie ouverte au public pourrait atteindre les 7 millions d’euros. Pour ce qui est de la construction des bureaux, les porteurs du projet restent flous.

Quand pourrait débuter le chantier du Mas Delfau à Perpignan ? 

Études de prospection environnementale, hydraulique et de conception du projet sont prévues en 2024. Dès le premier trimestre 2025, les porteurs du projet souhaitent déposer les autorisations administratives. Quant aux premiers tractopelles, ils pourraient se mettre en branle dès le 1er trimestre 2026.