Article mis à jour le 21 octobre 2026 à 14:38
Une récente étude de l’Insee révèle que l’on hérite d’un logement à 54 ans en moyenne et que la majorité des bénéficiaires sont déjà propriétaires. Dans les Pyrénées-Orientales, l’ordre des notaires décrypte ces résultats, sur fond de « grande transmission » à venir.
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A quel âge hérite-t-on et qui en profite le plus ? Selon une étude publiée le 6 octobre par l’Insee, les héritiers d’un logement ont en moyenne 54 ans. Les bénéficiaires d’une donation en ont 48, contre 43 ans pour les acheteurs. Dans près de la moitié des successions immobilières, le défunt a plus de 80 ans et l’héritier plus de 50 ans.
De 2018 à 2023, 702 000 logements anciens ont été transmis chaque année en moyenne : 519 000 par héritage et 183 000 par donation, soit 40 % des changements de propriétaires. Trois ans après une succession, 29 % des biens hérités ont été revendus ; 15 % sont devenus la résidence principale d’un héritier.
Des héritiers déjà propriétaires
Avant même de recevoir un bien, 63 % des bénéficiaires sont déjà propriétaires d’au moins un logement, et 27 % en possèdent déjà plusieurs. Après la transmission, 70 % détiennent des droits de propriété sur au moins deux logements (ils deviennent ainsi multipropriétaires), contre seulement 20 % de l’ensemble des adultes. Pour beaucoup, hériter ne marque donc pas une première accession à la propriété, mais l’accroissement d’un patrimoine existant.
L’étude de l’Insee montre aussi que la transmission est socialement très inégale. L’héritage profitant davantage aux plus aisés. Les 20 % des Français ayant les revenus les plus élevés reçoivent près d’un tiers des logements transmis par héritage ou donation. À l’inverse, les 20 % les plus modestes n’en reçoivent que 14 %. Et lorsque celui qui transmet et celui qui reçoit font tous deux partie des 20 % les plus aisés, ces transmissions sont 3,5 fois plus fréquentes que la moyenne.
Mêmes tendances au niveau départemental
Dans les Pyrénées-Orientales, Cécile Marty, présidente de la Chambre des notaires, retrouve ces tendances dans sa pratique, sans disposer de statistiques départementales. « Généralement, quand les parents transmettent des propriétés, les enfants sont déjà propriétaires », observe-t-elle. Mais les situations diffèrent selon les milieux sociaux. « Sur les foyers modestes, ça peut être effectivement un moyen d’accéder à la propriété ». Pour les ménages plus aisés, le bien transmis vient plutôt compléter un patrimoine déjà constitué.
La démographie locale joue aussi. En 2023, 27,5 % des habitants des PO avaient 65 ans ou plus, contre 21,2 % en France. « Dans notre région, on n’a pas beaucoup d’actifs, on a beaucoup de retraités », relève Cécile Marty. Cela ne suffit toutefois pas à établir que les successions y sont plus nombreuses. La notaire constate un peu plus de donations anticipées, à mesure que vieillissent les générations du baby-boom. Mais les bénéficiaires ne sont pas nécessairement plus jeunes.
Les familles cherchent aussi à profiter des abattements fiscaux renouvelables tous les quinze ans. « Anticiper la transmission de son patrimoine peut être intéressant, mais la donation n’est pas toujours la solution la plus adaptée », précise-t-elle en invitant les personnes à faire un bilan personnalisé (voir l’encadré sous l’article).
La « grande transmission », un enjeu politique majeur
La France va connaître un vaste transfert de patrimoine entre générations. La Fondation Jean-Jaurès estime à plus de 9 000 milliards d’euros les successions et donations possibles entre 2025 et 2040. Cette projection nourrit le débat sur les inégalités de richesse.
La Fondation propose notamment de taxer davantage les transmissions des 1 % les plus riches. Un sujet sulfureux. Faut-il davantage imposer les gros héritages pour limiter la concentration des patrimoines ou préserver la transmission familiale sans alourdir les droits de succession ? La question devrait occuper une place importante dans les débats précédant la présidentielle de 2027.
Chez les notaires, les conseils sont gratuits
Cécile Marty, présidente de la Chambre des notaires des Pyrénées-Orientales, rappelle que chaque situation mérite d’être étudiée. Si les donations permettent notamment de bénéficier d’abattements fiscaux renouvelables tous les quinze ans, elles ne sont pas systématiquement avantageuses. « Il ne faut pas hésiter à aller contacter son notaire pour pouvoir faire un petit bilan », conseille-t-elle. Un premier rendez-vous d’information auprès d’un notaire est gratuit.
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