Office Public des HLM 66 construction

L’Office des HLM des Pyrénées-Orientales passé au crible par la cour régionale des comptes

LECTURE

La chambre régionale des comptes a examiné la gestion de l’office public départemental de l’habitat des Pyrénées-Orientales. Le contrôle s’est intéressé à la gouvernance, la stratégie patrimoniale, la situation financière, la commande publique et la gestion locative. Plusieurs conclusions ont été tirées. L’OPH a tenu à apporter des précisions.  

♦ Chaque année, l’Office 66 dépense 45 m€ dans l’investissement locatif

L’Office 66 est chargé de la construction, la gestion et la réhabilitation des logements locatifs sur tout le département. Ce qui en fait un acteur économique important sur le territoire. D’autant plus que, dans les Pyrénées-Orientales, 21% de la population vit sous le seuil de pauvreté. Et le chômage affiche un taux de 14%. Chaque année, l’OPH dépense 45 m€ dans l’investissement locatif. 95% de ces dépenses concernaient le développement du parc.

Cependant, celui-ci s’est réalisé en dehors d’un plan stratégique de patrimoine et d’une évaluation de la convention d’utilité sociale. Pourtant, le département connaît des enjeux qui diffèrent selon le Programme Local de l’Habitat de PMM (Perpignan Méditerranée Métropole) et de la CCACVI (Communauté de Communes Albères Côte Vermeille Illibéris). 

Monique Pramayon, la directrice de l’OPH a tenu à apporter des précisions sur ce point. Dans une lettre au directeur de la chambre régionale des comptes, elle détaille que « concernant l’implantation du patrimoine sur le territoire de l’Agglomération Perpignan Méditerranée Métropole : il paraît logique que cette dernière ayant à sa disposition un OPH qui lui est rattaché, favorise celui-ci pour la réalisation de logements sociaux ».

Concernant le territoire CCACVI, Monique Pramayon confie que « la cherté et la rareté des terrains ne facilitaient pas la réalisation de logements sociaux. Néanmoins, nous participions de manière constructive aux réunions avec Perpignan Méditerranée Métropole et Albères-Côte Vermeille Illibéris pour la programmation des opérations ».

♦ Trop de locataires seuls logés dans des appartements familiaux ?

L’Office 66 est centré sur sa mission principale de développement de logements familiaux. Au 31 décembre 2018, le parc comprenait 10.283 logements familiaux et 998 équivalents logements répartis sur 16 foyers résidence. Le rapport de la chambre régionale des comptes montre que la moitié des locataires seuls sont souvent logés dans des appartements familiaux. Ceci a pour effet de ralentir l’accès au logement social pour les familles.

On note donc une inadéquation des profils à la typologie des appartements. En effet, 94 logements de type 3 ont été attribués à des personnes seules. Les logements individuels sont essentiellement situés en quartier prioritaire de la ville au détriment des logements familiaux. 

Dans une réponse, l’OPH se défend en affirmant que la production du nombre de T2 avait augmenté de 10,25%. Les logements de petites tailles (type 1 et 2) représentaient 19% de la totalité des logements jusqu’en 2009. Depuis 2010, ce taux est de 24%. Cette évolution concrétise la volonté de prendre en compte l’adéquation du parc de l’Office 66 pour les locataires seuls. En ce qui concerne l’attribution des logements familiaux à des locataires seuls, l’Office 66 se justifie en déclarant que « dans un contexte géographique de baisse notable de la démographie, et, par conséquent du nombre de demandeurs, ces attributions ont porté pour la majorité sur des secteurs en zones détendues où la vacance est également importante ».

♦ Vers plus de transparence dans les procédures d’attribution des logements par l’OPH

Dans cette continuité, le rapport de la chambre régionale des comptes a mis en lumière une mauvaise gestion en ce qui concerne les procédures d’attribution des logements. Pourtant, elles sont encadrées depuis le 1er janvier 2018 par des conventions intercommunales. Elles définissent les modalités de coopération entre les bailleurs sociaux et les titulaires de droits de réservation. Elle suit également la mise en place du nouveau plan partenarial de la gestion de la demande. 

La réponse de l’OPH est sans appel. « Une nouvelle organisation permet désormais de présenter, systématiquement, plusieurs candidats à la commission d’attribution ». Avec cette méthode, l’OPH a pour objectif de présenter 3 candidats à chaque commission d’attribution dans 100% des cas. Ce système améliorera également la transparence de la procédure et garantira l’objectivité du mode de calcul des attributions.

♦ Un équilibre financier difficile à pérenniser pour l’Office 66

L’augmentation significative du parc, bien au-delà des objectifs fixés par la CUS (Convention d’Utilité Sociale) a fragilisé la structure financière de l’organisme. En effet, ne pouvant maintenir seul ce rythme de développement dans un département marqué par une forte attente en matière de logement social, l’Office 66 a eu recours à l’emprunt et à des cessions immobilières.

Le conseil département des Pyrénées-Orientales a été un véritable soutien. Il a notamment abandonné une créance en 2015 et a transformé la subvention d’investissement en apport en capital. Un vrai coup de pouce pour améliorer les fonds de l’Office 66. Cependant, l’organisme n’arrive pas à aboutir à un autofinancement suffisant. Cela est dû en partie aux frais de personnel. L’OPH n’a pas apporté de réponse à ce sujet.

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