Immobilier des Pyrénées-Orientales : «Il va falloir que les vendeurs baissent leur prix»

Article mis à jour le 21 octobre 2024 à 17:47

Ce 18 octobre 2024, les notaires des Pyrénées-Orientales rendaient publique l’évolution des ventes du secteur immobilier. Et l’ambiance n’était guère à la fête, le chiffre de 28% du volume des ventes a rapidement été lâché par Jean-Luc Brieu, président départemental de la chambre et notaire à Estagel.

« La crise immobilière se caractérise par une chute des volumes de ventes. Il va falloir que les vendeurs baissent leur prix pour prendre en compte le problème de solvabilité des acquéreurs, causé par la hausse très rapide des taux d’intérêt », lâche Jean-Luc Brieu.

Une chute brutale des ventes dans les Pyrénées-Orientales

Après deux années records en 2021 et 2022, les volumes de ventes enregistrés dans les Pyrénées-Orientales, entre le 1er juillet 2023 et le 30 juin 2024, ont connu une baisse historique. En comparaison avec la période précédente, les transactions ont chuté de 28 % tous types de biens confondus​. Lors de la présentation des chiffres par la Chambre des Notaires, les représentants ont confirmé que cette chute « représente un tournant majeur pour notre département »​.

Ce retournement du marché a été amorcé en 2023 et s’est accentué sous l’effet de la hausse rapide des taux d’intérêt, passés de 1 à 4 % en seulement deux ans, réduisant le pouvoir d’achat des acquéreurs de plus de 20 %. C’est à Perpignan et autour de la ville centre que la chute des ventes est la plus marquante. En seulement un an, la chute des ventes, passe de 15 750 biens vendus à 11 300. À titre de comparaison, sur une période plus longue, les ventes de biens anciens restent en forte progression.

Dans les Pyrénées-Orientales, la crise des biens neufs et des terrains constructibles

Mais c’est loin d’être le cas pour les biens neufs. Pour Maître Marilyse Sanchez-Conte, notaire à Laroque-des-Albères, « le constat est alarmant ». Entre 2023 et 2024, 300 appartements ont été vendus contre 720 pour la période précédente, soit une baisse de 59%. Hormis les années fastes post-covid, le marché du neuf reste atone dans les Pyrénées-Orientales. Plusieurs points peuvent expliquer cette chute. Selon la notaire, la hausse des taux d’intérêt, la fin des dispositifs d’incitation fiscale, ou encore le manque de politique durable pour le logement sont plusieurs facteurs qui expliquent ce désintérêt des biens neufs.

« La crise du logement neuf est également alimentée par les contraintes structurelles. Les normes de construction toujours plus exigeantes et la réfaction du foncier constructible, liée à la loi zéro artificialisation nette, compliquent et renchérissent la production de logements. » En effet, le prix des appartements neufs connaît une hausse de 19 % et un prix au mètre carré médian de 4 500 €.

En ce qui concerne les terrains à bâtir, malgré une chute des ventes de 38 %, les prix continuent d’augmenter avec une hausse annuelle de 5 %, pour un prix de vente médian de 93 700 €. Cette tendance s’explique en partie par la raréfaction des terrains disponibles et le maintien de la demande, notamment pour les parcelles de moins de 600 m², qui représentent 78 % des transactions. Cependant, le secteur Conflent Vallespir, moins attractif, a enregistré une baisse marquée des prix, de l’ordre de -13 %.

Des prix différents selon les territoires

Les appartements anciens de 2 pièces et 3 pièces sont les plus vendus dans les Pyrénées-Orientales, représentant 63% des transactions. Dans les communes les plus dynamiques du département, en termes de volume de ventes, les prix varient de 1 310 €/m² à Amélie-les-Bains jusqu’à 4 830 €/m² à Collioure.

La hausse des prix touche particulièrement cette dernière (+7,4%) tandis que Perpignan, une des communes les moins onéreuses, enregistre une baisse de 2,2%. Il ne faut que 1 450 euros pour la même surface. Dans le détail, certains quartiers de Perpignan sont plus prisés que d’autres. Le Bas-Vernet est le quartier le moins cher, avec 980 euros par m², tandis que le plus cher est Saint-Gaudérique, où il faut compter 2 140 euros par m². Dans le centre ancien, le prix se situe à 1 420 euros par m². La plupart des quartiers de Perpignan connaissent des baisses annuelles de prix, notamment Saint-Martin et le Bas-Vernet-Ouest qui enregistrent les plus fortes baisses.

Sur le marché des maisons anciennes, les prix sont en baisse de 3 % à fin juin 2024, alors qu’ils augmentaient de 4,6% l’année précédente. Le prix de vente médian des maisons anciennes dans les Pyrénées-Orientales s’établit à 203 000 € à fin juin 2024.

Des perspectives prudentes pour 2025

Les notaires des Pyrénées-Orientales affichent un optimisme mesuré pour l’année à venir, misant sur une possible amélioration des conditions de crédit et une baisse progressive des prix. « Une hausse attendue de la demande au printemps 2025 pourrait amorcer une nouvelle dynamique ». Néanmoins, la poursuite de la baisse des prix reste indispensable pour restaurer le pouvoir d’achat des ménages et encourager les transactions.

Le président de la chambre des notaires en appelle aux autorités. « En cette période d’incertitude, il est essentiel que le nouveau gouvernement rassure les Français en mettant en place des mesures de soutien afin de rendre le marché plus dynamique et accessible. De surcroit, il est nécessaire d’alléger voire de modifier certaines réglementations qui sont autant de freins à la relance des transactions immobilières. Il semble acquis que les Français sont disposés à investir dans la pierre-refuge. De surcroît, entre mer et montagne, notre département offre un cadre de vie favorable à un marché immobilier dynamique, qui nous permet de garder un certain espoir. »