Permis de louer à Perpignan Méditerranée l Êtes-vous ciblé par cette arme anti-marchands de sommeil ?

Perpignan France 20/03/2020 quartier gitan Saint-Jacques pandémie Coronavirus Covid-19 communauté gitane décès confinement © Arnaud Le Vu / MiP / APM

Attirés par des rentabilités supérieures à 16%, certains investisseurs font le choix d’acheter des biens sur les quartiers historiques de Perpignan. Objectif pour ces marchands de sommeil ? Acheter un bien à faible coût, et investir le minimum y compris en travaux d’amélioration, et percevoir les loyers versés par les aides au logement de la Caf*. Selon une estimation des services de l’État, la ville de Perpignan compterait parmi son parc locatif pas moins de 1.824 logements potentiellement indignes. Sur l’ensemble de la communauté urbaine, 11,8% de logements seraient potentiellement indignes. A l’échelle de Perpignan-Méditerranée Métropole (PMM), 14 communes ont fait le choix de mettre en place le permis de louer sur leur centre ancien.

Selon le représentant Fnaim66*,  Frédéric Malquier, le permis de louer aurait contribué à revitaliser les centres anciens et à améliorer l’offre locative, dans les communes où il est déjà en place. Quant à David Maury, responsable prestation de la Caf des Pyrénées-Orientales, le permis de louer est clairement un outil efficace pour lutter contre l’habitat indigne.

♦ « Nous avons de gros soucis avec les marchands de sommeil »

Lors d’une réunion publique, l’élu en charge de la rénovation urbaine à Perpignan, Jean Yves Gatault, répondait à une question sur l’habitat insalubre à Perpignan. « Nous avons de gros soucis avec les marchands de sommeil. Dès que nous avons un signalement, nous faisons intervenir notre service hygiène et sécurité. Mais la situation quand le bien est occupé est complexe. Ce permis de louer est un dispositif qui va nous permettre de peser sur les propriétaires bailleurs« . Dans 14 communes de PMM, le permis de louer oblige le bailleur à demander l’autorisation avant toute mise en location de son bien.

Le maire Louis Aliot de rajouter. « Au-delà du permis de louer, le service hygiène et sécurité mène aussi un travail de détection de ceux qui voudraient investir à Perpignan attirés par les rentabilités mises en avant ». Sur les sites en ligne, plusieurs annonces affichent sur le quartier Saint-Jacques des rentabilités supérieures à 16%, avec la mention, « tout est payé directement par la Caf ». 

Pour rappel, selon le site capital.fr, la rentabilité moyenne d’un bien mis en location en France est de 6%. Frédéric Malquier de préciser que les marchands de sommeil préfèrent les biens qui affichent un faible loyer. Sur les annonces consultées, les prix de location affichés variaient de 350 à 436€ pour des petites surfaces.

Illustrations Perpignan Palais des rois de Majorque cathédrale Saint Jean Mairie église Saint Jacques

♦ Le permis de louer est surtout un outil qui va permettre d’agir sur le long terme

La commune de Narbonne a mis en place le permis de louer depuis juillet 2019. Le bilan semble satisfaisant selon Frédéric Malquier qui a des agences immobilières sur la commune. « Le dispositif est en place depuis plus d’un an et c’est une véritable réussite. Les propriétaires jouent le jeu, et d’ailleurs, il n’y a quasiment pas de contraventions. Les propriétaires le savent, qu’ils louent en direct ou via des agences, ils ont fait le choix de rénover. Ce qui a permis de monter les habitats en gamme et d’avoir une meilleure offre locative ». Nos confrères de France 3 publiaient 1 an après les éléments de bilan du permis de louer à Narbonne : Les services concernés ont visité 347 logements et ont refusé 13 mises en locations.

♦ Un permis de louer encore peu connu, mais d’ores et déjà opposable au bailleur

Sur le périmètre concerné, entre 450 et 500 logements sont mis en location chaque année. Et depuis la mise en place de la mesure, 28 demandes de permis ont été instruites sur Perpignan. Sur les 13 autres communes, selon les services de la Caf, 14 biens ont été loués et seulement 8 demandes de permis de louer ont été enregistrées.

Selon les services de PMM, les propriétaires vont être contactés afin qu’ils se mettent en conformité. En clair, un inspecteur va visiter leur bien pour vérifier qu’il est bien conforme aux critères de décence ou de salubrité. Dans le cas de non-conformité, les bailleurs devront réaliser les travaux.

Pour le moment, l’ensemble des acteurs s’accordent pour dire que la mise en place du permis de louer est encore peu connue par les intéressés. Les services de Perpignan comme de PMM vont mettre en place des campagnes de communication, mais aussi de formation.

Permis de louer PMM

♦ Quels risques pour le propriétaire qui loue sans autorisation ?

Même si les services évoquent une mesure pédagogique, il existe des sanctions en cas de refus de mise en conformité du propriétaire. En effet, le propriétaire doit demander l’autorisation avant de mettre en location. Après le passage de l’inspecteur, 3 types de réponses peuvent être données. L’autorisation de mise en location, l’autorisation avec réserves ou le refus. Dans le cas d’un rapport sous réserves, le bailleur bénéficie d’un délai de 2 semaines pour effectuer les travaux et fournir les justificatifs. Selon Frederic Bautista, jusque-là, les propriétaires ont réalisé les travaux de conformité bien avant la fin du délai.

Toute location sans autorisation entraîne une amende de 5 000 € à l’encontre du propriétaire bailleur, pouvant aller jusqu’à15 000 €. Au-delà de l’amende, les services de la Caf pourront également cesser de verser le montant des aides au logement au propriétaire. Une consignation des loyers bien vue par Frédéric Malquier, « il s’agit d’un argument très fort ». Selon l’agent immobilier, les études montrent que c’est sur ce type de loyers conventionnés que prospèrent les marchands de sommeil. « Il fallait donc mettre en place ce levier de blocage ».

Selon David Maury, plusieurs cas sont possibles. Si le logement est considéré indécent, les prestations sociales peuvent être consignées jusqu’à réalisation des travaux. La situation diffère en cas de constat d’insalubrité ou de péril.

♦ Quelques exemples de non-conformité

  • Pièces à vivre sans éclairement naturel
  • Présence d’humidité
  • Absence de raccordement à l’eau potable ou avec une pression insuffisante 
  • Cumulus ou chauffe-eau insuffisant ou non fonctionnel
  • Installation électrique (pas de prise dans certaines pièces, fils volants…) 
  • Ou encore, joints dégradés, fissures dans les murs, ou problèmes d’infiltration par les fenêtres par les ouvertures ou la toiture.
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♦ Perpignan va plus loin que le permis de louer

Louis Aliot a souhaité aller au-delà du permis de louer sur les seuls secteurs de Saint-Jacques, Saint-Mathieu et La Réal. Il a souhaité sur un périmètre élargi contraindre les bailleurs à déclarer leur mise en location. Le site internet de la ville de Perpignan précise le périmètre de la déclaration. « Le propriétaire d’un logement situé dans un périmètre concerné par ce dispositif doit, dans un délai de 15 jours à compter de la signature du bail, déclarer cette nouvelle location. Si le propriétaire ne déclare pas la location, le contrat n’en sera pas moins appliqué. L’absence de déclaration n’a aucun effet sur le bail. Toutefois, le bénéfice du paiement en tiers payant des allocations logement est subordonné à la production du récépissé de la déclaration« .

♦ Où s’applique le permis de louer ?

14 des 36 communes de la communauté urbaine de Perpignan-Méditerranée ont fait le choix de mettre en place le permis de louer dans un périmètre spécifique. Ainsi à Perpignan, seuls les quartiers de Saint-Mathieu, La Réal et Saint-Jacques sont concernés. De manière générale, ce sont les centres anciens que les maires ont ciblés.

14 communes concernées : Bompas, Cabestany, Canohès, Cases-de-Pène, Estagel, Pézilla-la-rivière, Rivesaltes, Saint-Laurent-de-la-Salanque, Sainte-Marie, Le Soler, Tautavel, Toreilles et Villeneuve-la-rivière, où le permis de louer est exigé pour toute location à partir de juin 2021. Et à Perpignan, où la mesure est en place depuis le 1er septembre.

Selon Robert Vila, président de PMM et maire de Saint-Esteve, il s’agit des zones, où les logements insalubres sont les plus nombreux. Les maires qui adhèrent au permis de louer le font parce qu’ils sont confrontés à des locataires qui vivent dans des logements indignes ; et jusque-là, ils n’avaient pas d’outils pour y répondre.

Permis de louer PMM

Comment savoir si vous êtes concernés par le permis de louer ? En effet, seuls certains périmètres sont concernés par cette mesure. Le plus souvent les centres anciens. Pour connaître le détail des périmètres,  ou pour tout autre renseignement, vous pouvez vous rapprocher de la Mairie où se situe le bien ou auprès de Perpignan Méditerranée Métropole (04 68 08 60 75 ou permisdelouer@perpignan- mediterranne.org) .

♦ Vous êtes propriétaire bailleur, comment procéder ?

♦ Un volet accompagnement aux travaux de rénovation énergétique

Le Guichet Rénov’Occitanie EDIFICAT est une équipe de chargés de rénovation énergétique. Pour apporter gratuitement des conseils techniques et proposer un plan de financement. Pour financer votre projet, de nombreuses solutions sont possibles (Anah, CEE, Communauté Urbaine, Région, Département …). Rencontrer le Guichet Rénov’Occitanie – EDIFICAT : 0468517027

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*Caf, Caisse des allocations familiales.
*Fnaim, Fédération nationale des agences immobilières.

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