Article mis à jour le 1 octobre 2023 à 03:19
En 2019, l’Occitanie dénombrait 134.000 logements vacants depuis plus de deux ans au sein de son parc privé. Les espaces ruraux ainsi que ceux où le marché du logement est tendu sont davantage touchés par cette vacance dite « structurelle » ; c’est-à-dire supérieure à deux ans. Celle-ci concerne notamment les logements anciens, peu confortables et détenus par des propriétaires âgés.
La vacance structurelle s’installe dans les territoires ruraux
Entre 2013 et 2018, en Occitanie, comme en France métropolitaine, le nombre de logements vacants a augmenté plus vite que l’ensemble du parc de logements. Près de 14.500 de ces logements vides sont situés dans l’Aveyron, un département rural. Son taux de vacance structurelle est le plus élevé de la région et affiche 7,9%. À l’inverse, les départements de la Haute-Garonne et de l’Hérault, plus urbanisés, ont un taux plus faible, respectivement 2 et 2,8%.
Si la vacance structurelle est plus faible sur l’arc méditerranéen et dans l’agglomération toulousaine, le nombre de logements vacants reste important. La communauté urbaine de Perpignan compte plus de 5.600 logements inoccupés. Guy Durand, le président d’Action Logement, avait d’ailleurs appelé les propriétaires de logements vacants à contacter la mairie pour les mettre à la disposition des saisonniers ou d’étudiants. De la même manière, 3.400 logements sont vacants dans la communauté d’agglomération de Béziers-Méditerranée, 3.000 dans celle du Grand Narbonne.
La vacance structurelle dépasse les 10% du parc dans certains EPCI (Etablissement Public de Coopération Intercommunale) de la Lozère et de l’Aveyron. En revanche, elle est plutôt faible dans des EPCI touristiques ; notamment dans les zones de montagne.
Dans certaines zones, classées A, dans le cadre du dispositif Robien, la vacance structurelle est faible. Le résultat a priori de l’application d’une taxe annuelle sur les logements vacants depuis plus d’un an.
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Plus de logements vacants dans les habitations anciennes et les petites maisons
Plusieurs raisons peuvent expliquer la vacance de plus de deux ans. La première est l’ancienneté de la construction. En effet, les logements du parc privé construits avant 1960 sont trois fois plus souvent vacants que les logements plus récents, 8,1% contre 2,5%.
La vacance structurelle dépend également de la taille et du type de logement. Elle est plus élevée pour les maisons et les petites surfaces. 11,1% des petites maisons de une à deux pièces sont touchées par la vacance, contre 5,1% des petits appartements. Le parc privé d’Occitanie compte 24.600 petites maisons inoccupées.
Une fois de plus, c’est dans l’Aveyron et la Lozère que la vacance dans le parc privé est la plus importante. Et c’est aussi dans ces deux départements que la part des logements considérés comme des passoires thermiques est la plus élevée. 27% des logements situés dans l’Aveyron sont classés F ou G par le Diagnostic de Performance Energétique. C’est aussi le cas de 32% des logements de Lozère. Mais seulement 8% pour ceux de Haute-Garonne.
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Manque de confort et âge du propriétaire : deux facteurs aggravants
En Occitanie, les trois quarts des logements vacants depuis plus de deux ans manquent de confort (défini selon le classement cadastral). Dans les EPCI ruraux où les taux de logements touchés par une vacance structurelle sont les plus importants, la part des logements peu confortables y est très élevée. À titre d’exemple, elle dépasse les 85% dans les communautés de communes de Cèze Cévennes, Monts, ou les Pyrénées Audoises.
Un tiers des logements inoccupés depuis plus de deux ans appartiennent à des personnes âgées de plus de 70 ans. Les collectivités doivent tenir compte de cette situation, en particulier dans les territoires éloignés des grands pôles d’emploi où la population est vieillissante. Le Plan national de lutte contre les logements vacants a pour but de remettre sur le marché des logements vacants en développant des solutions incitatives.
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Des logements disponibles immédiatement
Un quart des logements inoccupés depuis plus de deux ans, soit 32.200 habitations, sont considérés comme confortables et ne nécessitent donc – a priori – pas de travaux de rénovation. Dans l’ensemble de l’Occitanie, ce sont en majorité des appartements. Toutefois, dans le département du Lot et du Gers, trois quarts de ces logements sont des maisons. 62% de ces logements inoccupés depuis plus de deux ans ont été construits après 1960, 16% après 2000. Ce sont donc des logements plutôt récents.
Dans certaines zones classées B dans le cadre du dispositif Robien, où le taux de vacance structurelle est faible, le nombre de logements vacants habitables est élevé. À Toulouse Métropole, où presque toutes les communes sont classées B, la vacance structurelle est de seulement 1,2%. Mais 60% de ces logements sont considérés comme confortables. Le schéma se répète pour les communes de Montpellier Méditerranée Métropole, classées A. La vacance structurelle est estimée à 1,7% mais 62% des logements pourraient être habités sans travaux.
Les ménages multi-propriétaires pourraient être la cause de cette vacance. Selon une étude nationale, la moitié du parc locatif privé en France est détenue par des ménages possédant 5 logements ou plus. Et la vacance des logements augmente avec le nombre de logements possédés. Ainsi, elle est proche de zéro pour les ménages ne possédant qu’un seul logement. En revanche, elle atteint près de 20% chez ceux qui détiennent plus de 5 logements.
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